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商業(yè)地產(chǎn)投資有技巧 緊扣“商”字玩投資

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行業(yè)資訊

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發(fā)布時(shí)間：

2013-04-09

　　國家新政下，住宅投資受冷，商業(yè)地產(chǎn)投資受追捧，不少市民期望投資商業(yè)地產(chǎn)，但是摸不著門路。上周，業(yè)內(nèi)人士為我們剖析了襄樊目前商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，作為理性的投資者，在投資商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，除了要了解商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的特征，還必須全面考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資因素，以技巧來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
 
　　緊扣“商”字玩投資
　　“商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)該緊扣‘商業(yè)’這個(gè)主題進(jìn)行投資?！蔽錆h睿麟地產(chǎn)投資顧問有限公司副總經(jīng)理趙煒點(diǎn)撥投資者。
　　商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨(dú)特的屬性，它是主要依賴租金收益的長期投資品種，也正是這種獨(dú)特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對(duì)于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，要掌握投資技巧，這樣才能增大成功的概率。
　　趙煒表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開“經(jīng)營”這個(gè)主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對(duì)物業(yè)經(jīng)營的考察。
 
　　●規(guī)模體量
　　商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模體量直接關(guān)系到這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營角色定位，它是定位于行業(yè)的領(lǐng)頭者、追隨者、補(bǔ)缺者亦或是挑戰(zhàn)者，都與它的規(guī)模體量有關(guān)。投資者還要考慮商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否合適，是否符合整個(gè)大商圈的定位。例如前進(jìn)路商圈，屬于專業(yè)類商圈，主要以經(jīng)營建材為主，在這里投資商業(yè)要看是否符合前進(jìn)路商圈的定位，如果商業(yè)項(xiàng)目是在商圈內(nèi)經(jīng)營百貨業(yè)，那生意肯定不好。
 
　　●“管家”須精挑細(xì)選
　　好的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應(yīng)，這是決定商業(yè)項(xiàng)目的升值空間大小的決定性因素。“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。趙煒表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場的發(fā)展，不斷主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。有強(qiáng)勢品牌運(yùn)營商入駐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇投資時(shí)，投資者關(guān)鍵要看強(qiáng)勢品牌運(yùn)營商是否在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中起主導(dǎo)作用，是直接經(jīng)營模式還是管理輸出模式，也就是顧問形式。如果只是搭個(gè)牌子，掛羊頭賣狗肉，還是襄樊本土的經(jīng)營者運(yùn)營，經(jīng)營能力和誠信度就要多打個(gè)問號(hào)了。
 
　　●權(quán)限宜集中忌分散
　　為了保證后期管理順利進(jìn)行，適當(dāng)?shù)募泄芾硎钟斜匾Ｒ虼送顿Y者在選擇物業(yè)時(shí)，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（臨街獨(dú)立鋪面除外），則應(yīng)該三思而后行。
　　趙煒介紹，在國外，“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）打包物業(yè)”。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身的特性已經(jīng)注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發(fā)銷售，只會(huì)加速其死亡，而不會(huì)給投資者帶來任何收益。
　　而諸如華中光彩大市場等商業(yè)地產(chǎn)也以事實(shí)證明這樣的模式帶來的主動(dòng)權(quán)效應(yīng)是不可估量的，定位與調(diào)整可以在經(jīng)營過程中不斷更新，直到達(dá)到所要的目的為止。對(duì)此趙煒再次提醒，對(duì)于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時(shí)，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當(dāng)心。
 
　　●規(guī)劃特點(diǎn)
　　投資者要看商業(yè)項(xiàng)目是否具備先進(jìn)商場的內(nèi)部配套，有諸如門前廣場、觀光電梯等先進(jìn)配套設(shè)施。
 
　　●資深商業(yè)配套
　　投資者要看商業(yè)項(xiàng)目是否配有餐飲、娛樂、停車場等一系列配套設(shè)施，能留得住消費(fèi)者。
　　商業(yè)地產(chǎn)外部特點(diǎn)考察
 
　　●商圈特點(diǎn)
　　投資者要看商業(yè)項(xiàng)目在商圈中是否有立足點(diǎn)、競爭力，結(jié)合商圈特點(diǎn)，應(yīng)避開商圈陰面。
　　如解放路傳統(tǒng)商圈，居民的消費(fèi)行為習(xí)慣決定了這個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)和商鋪價(jià)值。例如市民想在解放路商圈逛街，那么肯定是走解放路，到銀泰百貨，穿過人民廣場，走長征路，最后到達(dá)華洋堂百貨，居民已然形成了傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣，這樣一來，也易形成商業(yè)陰面，如在拉美路段、定中街北段及炮鋪街經(jīng)營服裝生意肯定生意就不太好。
 
　　●經(jīng)營業(yè)態(tài)
　　消費(fèi)者決定經(jīng)營者，經(jīng)營者決定投資者，投資時(shí)要看商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)意業(yè)態(tài)是否有市場，是否符合城市大環(huán)境需要。
 
　　●注重扎堆效應(yīng)
　　獨(dú)鋪難成市。商業(yè)項(xiàng)目扎堆更有潛力，可促使市場加快成熟，有利于投資。
　　趙煒稱，通?？蓪①徫镏行?、酒店及寫字樓設(shè)計(jì)為商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是裙樓做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式對(duì)于資源的集中利用度是非常強(qiáng)的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動(dòng)下，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)良性循環(huán)，逐漸強(qiáng)大。如襄樊萬達(dá)商業(yè)廣場的城市綜合體，就是商業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的載體。
 
　　●把握政策大方向
　　近日，一則與商業(yè)地產(chǎn)稅收有關(guān)的新聞讓投資者感到擔(dān)憂。報(bào)道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報(bào)國務(wù)院，其中最有分量的一項(xiàng)就包括物業(yè)稅。可以預(yù)見，該方案最終成形之后，物業(yè)稅必將開征，而首當(dāng)其沖的是商業(yè)地產(chǎn)。
　　由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對(duì)象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來自政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，勢必會(huì)壓縮租金投資收益，而一旦商鋪?zhàn)優(yōu)槔滗伾踔痢八冷仭?，將放大投資失敗。
　　其實(shí)根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會(huì)從嚴(yán)征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會(huì)極大影響到投資，近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點(diǎn)。
 
　　●持有物業(yè)要耐心
　　“從以前的經(jīng)驗(yàn)來看，除了極個(gè)別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲的情形，因此需要投資者耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更為豐厚的回報(bào)?！壁w煒提醒道。
　　商業(yè)地產(chǎn)是以租金收入為主要收入來源的長期房地產(chǎn)投資品種，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營過程中，會(huì)根據(jù)市場的變化來不斷調(diào)整和改善業(yè)態(tài)，主動(dòng)符合市場需求，這是一個(gè)長期的過程，而這個(gè)過程，實(shí)際上是商鋪本身不斷升值的過程，一般情況下，5年以上回報(bào)才初見端倪。因此如像住宅一樣進(jìn)行短期炒賣，極有可能錯(cuò)過獲得更多收益的機(jī)會(huì)。
　　趙煒說，全面考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)、外部因素之外，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更多的資金，這需要投資者根據(jù)自身的實(shí)力來綜合考量。投資商業(yè)地產(chǎn)，極少能夠借助按揭貸款，如規(guī)定首付在五成以上，無法享受到優(yōu)惠利率，以及貸款年限只有5—10年，這些都對(duì)投資者提出了更高的資金要求。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者還是應(yīng)該謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。
　　（來源：襄樊晚報(bào)）                                                責(zé)任編輯：蘇苗